롯데리츠

증 권 신 고 서
( 채 무 증 권 )
금융위원회 귀중
2026년 08월 06일
회 사 명 :
롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사
대 표 이 사 :
롯데에이엠씨 주식회사
본 점 소 재 지 :
서울특별시 송파구 올림픽로 300, 30층(신천동)
(전 화) 02-3213-8154
(홈페이지) http://www.lottereit.co.kr
작 성 책 임 자 :
(직 책) 팀장
(성 명) 최동민 (전 화) 02-3213-8154
모집 또는 매출 증권의 종류 및 수 :
롯데위탁관리부동산투자회사(주) 제9-1회 무기명식 이권부 담보부사채롯데위탁관리부동산투자회사(주) 제9-2회 무기명식 이권부 담보부사채
모집 또는 매출총액 :
240,000,000,000
원
증권신고서 및 투자설명서 열람장소
가. 증권신고서
전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr
나. 투자설명서
전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr
서면문서 : 롯데에이엠씨 주식회사 (위탁관리부동산투자회사의 자산관리회사) - 서울특별시 송파구 올림픽로 300 케이비증권(주) - 서울특별시 영등포구 여의나루로 50 한국투자증권(주) - 서울특별시 영등포구 의사당대로 88 삼성증권(주) - 서울특별시 서초구 서초대로74길 11 키움증권(주) - 서울특별시 영등포구 의사당대로 96
【 대표이사 등의 확인 】
롯데리츠 제9회 대표이사등의 확인서명_증권신고서.jpg
롯데리츠 제9회 대표이사등의 확인서명_증권신고서
요약정보
1. 핵심투자위험
하단의 핵심투자위험은 증권신고서 본문에 기재된 투자위험요소 중 중요한 항목만을 투자자의 이해도 제고를 위하여 간단ㆍ명료하게 요약한 것입니다. 자세한 투자위험요소는 "본문-제1부 모집 또는 매출에 관한 사항-Ⅲ. 투자위험요소"에 기재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.
구 분
내 용
사업위험
[경기 둔화에 따른 부동산가격 하락 위험]
가. 당사의 사업계획상 주요 사업수익은 당사가 보유한 부동산 임대(임차인:롯데쇼핑㈜, 롯데글로벌로지스㈜, L7호텔 강남타워 및 롯데호텔 L7 홍대)를 통해 수취하는 임대료를 기반으로 합니다.
또한
향후 매각시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 달라질 수 있습니다. 그러므로, 부동산 업황에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다.
한국은행이 2026년 5월 발표한 경제전망보고서에 따르면 2025년 국내 GDP 성장률은 1.0%로 추정하고 있으며, 2026년 2.6%(상반기 3.3%, 하반기 2.0%) 수준을, 2026년에는 2.1%(상반기 1.6%, 하반기 2.6%)수준을 나타낼 것으로 전망하고 있습니다. 국제통화기금(IMF)이 2026년 7월 발표한 World Economic Outlook Update에 따르면, 세계경제는 2025년 3.5% 성장하였으며, 성장률 전망치는 2026년 3.0%, 2027년 3.4%로 발표되었습니다. 2026년 4월 전망치인 2026년 3.1%, 2027년 3.2%와 비교 시 2026년 전망치는 0.1%p. 하락하였으며, 2027년 전망치는 0.2%p. 상향되었습니다. 하향 조정의 주요 논거는 최근 글로벌 주요국들의 고율 관세 부과 정책으로 인한 실효 관세율의 급등과 이에 수반한 불확실성의 증대입니다. IMF는 무역 긴장 고조와 금융 시장 조정 속에서 세계 경제의 하방 위험이 심화되고 있으며 , 무역 등 정책에 대한 입장 차이와 급격한 변화 또는 심리 악화는 세계 금융 여건을 더욱 긴축시킬 수 있음을 경고 하였습니다.
최근 국내외 경제는 지정학적 갈등의 확산, 금리인하 속도 지연, 경기 침체 우려 등 국내외 경제에 큰 영향을 미칠 수 있는 불확실성이 상존하고 있습니다. 상기 국내외 경기 변동에 따라 국내 부동산 가격이 하락하여 당사 보유 부동산 자산의 가격 및 임대료 하락, 그리고 매각가격이 하락할 수 있습니다.
투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.
[정부의 부동산 정책에 따른 부동산가격 하락 위험]
나. 2022년 이후, 정부는 공공 위주의 공급 확대 정책에서 민간 위주의 공급 확대 정책으로 선회하는 모습을 보였습니다. 하지만
2022년이 경과하며 고금리, 고물가, 저성장 상황으로 인해 국내 주택 거래량이 급격하게 위축되고 주택 가격이 급락하자 정부는 수요규제를 풀어 시장의 안정을 찾고자 그동안 강화했던 부동산 규제를 완화하는 방안을 지속적으로 발표
했습니다.
정부의 주거안정을 위한 공급 확대 및 건설경기 보완책 등 완화 정책 추진에도 일반적으로 부동산 관련 정책 변화가 건설경기에 영향을 미칠 때까지 시차효과가 존재하며 완화책의 결과가 반드시 부동산 안정을 이끄는 것은 아니기에 정부의 부동산 정책이 부동산 가격 및 건설경기에 미치는 파급효과는 예측하기 어렵습니다.
최근 정부는 가계부채 증가세가 지속되고 수도권을 중심으로 주택가격이 급등하는 상황에서 부동산 시장 안정을 도모하기 위해 고강도 금융규제 정책을 발표하였습니다.
이로 인해 과열되던 부동산 시장은 다소 주춤하는 추세이나 규제에 따른 효과가 어떤식으로 나타날지는 예측하기 어렵습니다.
향후 추가적인 부동산 규제 강화 정책이 발표될 경우, 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 침체, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장의 불확실성이 확대될 우려가 있습니다.
이는 부동산 업종에 속한 당사의 영업활동에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하여 주시기 바랍니다.
다. [금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험]
부동산 가격은 금리와 밀접한 연관성을 갖습니다.
기준금리가 상승할 경우 이에 따라 차입금리가 상승하게 되며 이는 조달비용의 상승으로 이어져 부동산 시장 내 수요가 감소
할 수 있습니다. 부동산 시장 전반의 수요 하락으로 인한 부동산 가격의 하락은 당사가 보유하는 부동산의 가치의 하락으로 이어질 수 있으며, 향후 보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생할 수 있습니다. 또한
당사는 자산 매입 시 소요금액의 일부를 차입으로 조달하고 있으므로, 차입금리의 상승은 당사의 금융비용을 증가시켜 수익성에 부정적 영향을 미칠 수
있습니다. 이처럼 금리 변화는 당사의 사업성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있으므로 투자자는 이점을 유의하시기 바랍니다.
[롯데쇼핑: 유통산업 성장 둔화 및 경기변동에 따른 위험]
라. 증권신고서 제출일 현재
당사의 주 영업수익원인 부동산임대수익의 안정성은 책임임차인인 롯데쇼핑(주)의 임대료 지급능력과 높은 상관관계
를 가지고 있습니다. 롯데쇼핑이 영위하는 유통업은 최종 소비자를 대상으로 하는 소매유통업으로 경기 변동에 따른 국내소득 및 소비지출의 변화에 영향을 받고 있습니다. 2025년 12월 소비자심리지수는 109.8을 기록하며 2024년 12월 대비 크게 증가하였는데, 추가경정예산 국회 통과, 새 정부 출범과 경제 정책에 대한 기대감, 미국의 상호 관세 유예 조치 등 통상 리스크 완화 등에 의하여 상승한 것으로 판단됩니다.
다만 2026년 4월에는 중동 분쟁으로 인해서 유가 및 원자재가 급등하고 소비자 심리지수가 100 이하로 감소하면서 99.2를 나타냈습니다. 2026년 6월에는 중동 전쟁 휴전에 대한 기대와 국내외 반도체 호황으로 인한 소비자 심리 회복으로 인해 106.6을 기록하였고 2026년 7월 28일 발표한 소비자심리지수는 106.8을 기록하면서 회복세를 나타내고 있습니다.
2026년 3분기 소매유통업 경기전망지수 조사 결과 전망치는 92로 집계되며 전 분기 대비 12포인트 상승했습니다. 대한상공회의소는 3분기 외국인 관광객의 유입 증가, 여름 휴가철 특수 및 추석 명절 소비효과 등에 대한 기대감으로 회복세를 보인 것이라고 분석했습니다.
업태별로 살펴보면 편의점(85→127)과 백화점(115→139) 및 대형마트(66→112)은 기준치를 웃돌았고, 슈퍼마켓(80→85)과 온라인쇼핑(74→74)는 기준치를 하회하였습니다.
다만, 국내외 다양한 요인들로 인해 향후 국내 경기가 크게 악화되거나, 경기침체가 지속될 경우 동사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로
투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.
[롯데쇼핑: 대규모 투자에 따른 업계 내 경쟁 심화 위험]
마. 백화점 산업은 부지 확보, 소비자 편의시설, 현대적 판매시설, 건축 등 대규모 투자가 필요한 산업으로 초기 자금비용이 큰 사업입니다. 이로 인해 진입장벽이 높지만,
현재 시장점유율 90%의 과점 체계를 유지하고 있는 대형 3사(롯데백화점, 현대백화점, 신세계백화점)간의 경쟁 심화로 성장률이 둔화되고 있습니다.
특히, 최근에는 대형 3사 모두 복합쇼핑몰, 프리미엄아울렛, 온라인 채널 확대 등 신성장 동력 발굴을 위한
대규모 투자를 진행하고 있으며, 대규모 투자에 따른 업계 내 경쟁 심화는 동사의 백화점 사업부문 수익성에 부정적인 영향
을 줄 수 있습니다.
[롯데쇼핑: 정부규제 강화 관련 위험]
바. 지난 2010년 유통산업발전법 및 대ㆍ중소기업 상생 협력 촉진에 관한 법이 통과되면서 중소기업 및 영세상인 보호를 위한 사회적 분위기가 조성되었습니다.
2020년에는 백화점 등을 포함한 대규모 점포의 영업시간 및 영업일을 규제하려는 법안과 복합쇼핑몰의 영업제한 내용의 유통산업발전법 개정안이 발의
되었으며,
복합쇼핑몰 등의 출점 요건 강화에 대한 논의가 진행되는 등 잠재적인 규제 리스크가 상존
하고 있습니다. 한편,
2026년 최저임금은 시간당 10,320원으로 전년(10,030원) 대비 290원(2.89%) 증가
하였습니다
이는 당사의 책임임차인인 롯데쇼핑의 수익성에 부정적인 영향
을 줄 수 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
[대리인 및 이해상충 관련 위험]
사. 당사는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로, 본점외에 지점을 설치할 수 없으며 상근 임직원을 둘 수 없습니다. 당사의 대표자는 법인이사인 롯데에이엠씨(주)이며,
롯데에이엠씨(주)는 당사의 자산관리업무를 위탁받아 업무를 수행
합니다. 당사의 주요 업무는 부동산 혹은 부동산 관련 취득 및 운용을 그 사업영역으로 하고 있어 자산관리회사의 역할이 중요합니다. 향후 롯데에이엠씨(주)의 신용위험발생 등 정상적인 사업수행이 불가한 상황이 발생하여,
당사의 자산관리업무를 수행하기 어려운 상황이 발생할 경우 당사의 사업운영 및 성과에 부정적 영향
을 미칠 수 있습니다. 또한,
당사는 자산의 운용 및 관리를 롯데에이엠씨(주)에 위탁하여야 하기 때문에 이와 관련된 대리인 위험에 노출
되어 있습니다. 투자자 여러분께서는 이러한 위임행위로 인한 회사의 운영위험이 발생할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.
[부동산 취득 관련 위험]
아. 부동산투자업을 영위하는 당사가 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 부동산의 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등
법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약
을 받을 수 있는 위험, 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던
일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생
시킬 수 있는 위험 등이 존재합니다. 또한, 당사는 향후 취득할 부동산에 대하여 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정이며, 감정가액 가격을 기준으로 매입할 예정입니다. 감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 부동산과 특정 요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있습니다. 이에 따른
매입가격 추정 오류의 위험
또한 존재합니다.
[부동산 상태에 관한 위험]
자. 당사가 보유한 부동산은
지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 자연재해로 인해 영향
을 받을 수 있습니다. 이에 당사는 보유 부동산에 대하여 포괄적인 보험에 가입하였으나, 보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다. 또한, 건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그럼에도 불구하고
예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화
를 초래할 수 있습니다.
[정부의 리츠 정책 변화에 따른 위험]
차. 2001년 리츠 제도 도입 이후 리츠 시장은 점차 확대 되었으며, 실제로
운용 중인 리츠의 수도 2017년 193개에서 2026년 6월말 기준 469개로 증가하였습니다. 이는 2025년 447개 대비해서도 약 4.9% 가량 증가한 수준으로 리츠시장이 계속해서 확대되고 있는 상황임을 보여주고 있습니다. 또한, 운용중인 리츠의 수가 증가함에 따라 운용 중인 리츠 자산(AUM)도 2026년 6월말 기준 약 127.5조원으로 2025년 117.9조원 대비하여 약 8.1% 늘어나며 지속적으로 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 이렇게 리츠 시장이 점차 성장함에 따라 투자자 보호 및 리츠업계 부담을 줄이기 위한 정부기관의 제도 개편 의지도 확대
되었습니다. 2022년 1월 13일 국토교통부는 또 한차례 [공모.상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안]을 발표했습니다. 국토교통부는 임대주택리츠 및 자산관리회사에 대한 규제 합리화라는 개정 방향을 유지하며 「부동산투자회사법」개정안을 2022년 1분기에 발의하였고 2022년 5월 9일부터 개정안이 시행되었습니다. 한편,
국토교통부는 2024년 06월 17일 국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 「리츠(REITs) 활성화 방안」을 발표
하였으며, 해당 방안의 후속조치로 2024년 12월 24일 부동산투자회사법 및 하위 법령 등에 대한 개정을 완료하여 시행 중에 있습니다.또한,
2025년 5월 국토교통부는 2024년 6월 발표한 '국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 「리츠(REITs) 활성화 방안」'의 후속 조치로 마련한 '부동산투자회사법' 개정안이 국회 본회의를 통과
했습니다. 본 개정안은 법률 공포일인 2025년 5월 27일로부터 6개월 경과 후인 2025년 11월 28일 시행되었으며,
'프로젝트 리츠'와 '지역상생리츠'를 도입하고 리츠 규제 합리화 및 투자자 보호 강화를 주요 골자
로 하였습니다.
이처럼 증권신고서 제출일 현재 기준 정부 등을 비롯해 리츠에 대한 다양한 혜택성 정책 등이 발의되며 리츠시장이 점차 확대되고 있는 추세입니다.
다만, 그럼에도 해당 혜택성 정책들의 실질적인 적용 내지는 긍정적인 효과가 어느정도일지 추산하는 것은 어려우며, 향후 리츠에 대한 규제 완화 조치가 중단되는 등 정부의 정책 변화시 당사에 부정적인 영향이 있을 수 있음을 투자자분께서는 유의하시기 바랍니다.
회사위험
[수익성 관련 위험]
가. 증권신고서 제출일 현재 당사의
주요 수입원은 당사가 보유 중인 투자부동산에 대한 롯데쇼핑(주) 및 롯데글로벌로지스(주), L7 HOTELS 강남타워및 롯데호텔 L7 홍대 임대수입
입니다. 한편, 당사는 2024년 5월 21일자로 'DF타워'(구,A+에셋타워)를 소유하고 있는 코람코더원강남1호리츠 종류주식 1,400,000주(지분율: 3.5%)를 70억원에 취득하였습니다. 코람코더원강남1호리츠는 서울시 서초구 소재 오피스 'DF타워(구,A+에셋타워)'를 4,300억원에 매입하여 임대·운용하고 있으며, 당사는 취득한 우선주에 대해 연 6.1% 수준의 누적적 운영배당과 매각 시 잔여 매각차익의 분배금(우선주 20%)을 수취하고 있습니다.
추가적으로, 당사는 2024년 9월 30일자로 마스턴일반사모부동산투자신탁제29호의 신탁업자인 (주)국민은행으로부터 'L7 HOTELS 강남타워'를 3,300억원에 취득하였습니다. 'L7 HOTELS 강남타워'는 서울시 강남구 테헤란로 415에 위치하고 있으며 숙박시설, 업무시설 및 근린생활시설 용도입니다. 또한 당사는 2026년 1월 21일 (주)롯데호텔로부터 서울특별시 마포구 양화로 141에 있는 롯데호텔 L7 홍대를 2,650억원에 양수했습니다.
당사는 2026년 3월말 반기 기준 영업수익 389억원, 영업이익 261억원을 기록
하였습니다. 당사 영업수익은 부동산을 임대하는 운용리스계약에 따른 임대료, 영업비용은 급여, 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료 등으로 구성됩니다. 향후
추가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 당사의 수익구조에 영향
을 미칠 수 있습니다. 또한
임차인으로부터 임대료수입이 지연, 감소 또는 발생하지 않을 경우 당사의 영업실적은 악화될 가능성
이 존재합니다.
[재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험]
나. 당사의
2026년 3월말 총자산규모는 2조 8,832억원, 부채규모는 1조 7,686억원, 자본규모는 1조 1,115억원으로 당사의 부채비율은 158.7%
입니다. 당사는 금번 공모 담보부사채 발행을 통해 총 2,400억원을 조달할 예정이며, 동 조달자금의 사용목적은 전액 채무상환자금으로 사채 발행을 통한 부채비율 변동은 없습니다.
당사의 이자보상배율은 약 1.7배를 기록하고 있습니다. 당사의 부채비율 및 이자보상배율은 양호한 편이나,
향후 임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성이 존재합니다.
[임대차계약 관련 위험]
다. 당사의
부동산 임대차계약의
대부분은
Triple Net 방식
에 기초하여, 일반적인 임대차계약 대비 임대 부동산의 사용과 관련하여 큰 폭의 유연성을 제공합니다. 또한 당사의 부동산 임대차계약 기간은 7년~15년으로 통상적인 임대차계약 대비 임대차기간이 비교적 길고, 따라서
향후 임대차기간에 대하여는 계약상 규정된 임대료 상승이 공정한 시장 임대료와 일치하지 않을 가능성
이 존재합니다. 부동산 임대차계약에 따른 고정된 연간 임대료 상승률이 국내 물가상승률에 미치지 못할 경우, 공정한 시장 임대료와 일치하지 않을 수 있고 이는 당사 수입에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 또한
임대차기간 만료 후 부동산 임대차계약이 갱신되지 않거나, 다른 임차인에 대한 재임대 조건은 현재의 부동산 임대차계약 대비 당사에게 불리하게 체결될 가능성
이 존재합니다.
[롯데쇼핑(주)의 수익성 관련 위험]
라.
롯데쇼핑(주)의 2026년 1분기 연결기준 매출액은 3조 6,816억원으로 2025년 1분기 3조 4,568억원 대비 소
폭 증가하였고,
영업이익은 2,529억원으로 2025년 1분기 1,482억원 대비 70.65% 증가
하였습니다. 또한,
당기순이익은 1,439억원을 기록하며 전년동기 181억원 대비 큰
폭으로 증가하였습니다. 2022년 코로나19의 일상화 및 엔데믹 기대감으로 점차 경기 및 소비가 개선되며 영업이익 개선이 이루어졌으나,
2022년 하반기 이후 고금리 및 고물가 상황이 지속으로 인한 국내 소비 침체 장기화 등 비우호적 여업여건 지속으로 매출액은 소폭 감소
하였습니다. 그러나 운영 점포 효율화 등을 통한 비용 감축 등으로
영업이익은 증가세를 보이고 있으며, 해외사업 부문의 꾸준한 성장세를 중심으로 순이익은 2025년 기준 흑자전환
을 이루었으며 2026년 1분기 기준 전년 동기 대비 큰 폭으로 증가하였습니다. 동사는 백화점 및 할인점 사업이 주력사업입니다. 그러나
향후 해당 오프라인 유통업의 제한적인 매출성장성, 온·오프라인에서의 경쟁 심화 현상 등을 종합적으로 고려할 때, 동사의 주력사업인 백화점과 할인점 부문에서는 뚜렷한 수익성 개선세를 보이고 있으나, 전자제품 전문점, 홈쇼핑 및 영화상영업 부분의 수익성 개선세가 부진할 경우 동사의 수익성에도 부정적 요인
으로 작용할 수 있습니다. 향후
이러한 상황이 지속되어 가처분 소득 감소 및 소비심리 악화 현상이 심화될 경우 당사의 수익성 회복을 지연시킬 수 있는 점
투자자께서는 유의하시기 바랍니다.
[롯데쇼핑의 재무안정성 관련 위험]
마. 최근 이어진 온라인 채널의 급성장 및 유통채널간 경쟁심화, 소비패턴 다변화 등 영업환경의 구조적 변화로 유통업태는 전반적으로 저성장 추이를 보이고 있습니다. 이에 따라
동사의 차입금 관련 부담은 증가하는 추세
를 보이고 있습니다. 동사는
차입금 부담 완화를 목적으로 한 재무구조 개선의 일환으로 2019년 일부 자산을 동사의 종속회사인 롯데위탁관리부동산투자회사에 일부 매각하였으며, 2021년 3월 롯데백화점 중동점, 롯데백화점 안산점, 롯데 프리미엄 아울렛 이천점, 롯데마트 계양점, 롯데마트 춘천점, 롯데마트몰 김포 물류센터를 롯데위탁관리부동산투자회사에 7,342억원에 매각
하였습니다. 또한
2021년 5월 롯데월드타워 토지 및 건물에 대한 소유 지분을 롯데물산에 8,313억원에 매각
하였습니다. 하지만 이러한 노력에도 불구하고
지속적인 투자를 기반으로 신규 수요를 창출하여야 하는 동사 사업의 특성상 향후에도 지속적인 투자활동에 따른 자금 소요가 예상되며, 이로 인해 차입금이 증가될 수 있음
을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.
[롯데쇼핑의 운전자본 관련 위험]
바.
롯데쇼핑(주)의 연결기준 2026년 1분기말 대손충당금 설정액은 812억원으로 채권 등에 대한 설정률은 3.3%
입니다. 2025년 대손충당금 설정액은 802억원으로 채권 등에 대한 설정률은 3.4%, 2024년 대손충당금 설정액은 819억원으로 채권 등에 대한 설정률은 3.4%, 2023년 대손충당금 설정액은 330억원으로 채권 등에 대한 설정률은 1.2%였습니다.
롯데쇼핑(주)의 대손충당금의 대부분은 미수금으로, 연결기준 2026년 1분기말 미수금 총액 2,847억원 중 21.5%에 해당하는 613억원에 대한 대손충당금을 설정
하고 있습니다.
매출채권 및 기타채권 등이 롯데쇼핑(주)의 자산에서 차지하는 비중은 높지 않으나, 향후 회수가 지연되거나 불가능할 경우 롯데쇼핑(주)의 대손충당금 설정률 증가로 수익성에 부정적 영향
을 미칠 수 있습니다.
롯데쇼핑(주)의 연결기준 재고자산은 취득원가 기준 2026년 1분기 1조 5,020억원
, 2025년 1조 4,881억원, 2024년 1조 5,997억원, 2023년 1조 3,231억원, 2022년 1조 4,442억원을 나타내고 있습니다.
2026년 1분기 재고자산평가손실충당금은 315억원 수준
으로 2025년 300억원 대비 15억원 증가하였습니다.
2026년 1분기 연결기준 재고자산 장부금액 대비 손실충당금 설정비율은 3.3% 수준이며 재고자산회전율은 5.1회를 기록
하고 있습니다. 이러한 장기체화 재고자산 수준은 높지 않은 것으로 판단됩니다. 또한
총자산대비 재고자산 구성비율이 2026년 1분기 3.8%로 재고자산의 평가손실이 롯데쇼핑(주)의 수익성에 미칠 영향은 제한적
으로 보입니다. 하지만
롯데쇼핑(주)의 매출하락으로 인하여 재고가 장기적으로 체화된다면 재고자산평가손실이 증가하여 롯데쇼핑(주)의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있는 점 투자자께서는 유의
하시기 바랍니다.
[롯데쇼핑(주)의 손상차손 관련 위험]
사. 롯데쇼핑(주)이
2025년 인식한 영업권손상차손은 없습니다.
한편 사용권자산손상차손의 인식은 2022년 1,732억원, 2023년 1,063억원,
2024년 3,221억원 및 2025년 757억원의 사용권 손상차손을 당기손익에 반영
되었습니다. 2025년에는 영업권 손상차손이 없으나 향후 타 부문에서 추가적인 손상 인식 가능성이 존재합니다.
동사가 영위하는 사업의 수익성이 악화될 경우 추가적인 손상차손이 인식되어 동사의 당기순이익에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.
[롯데쇼핑: 구조조정 관련 위험]
아. 동사는
2020년 2월 13일 '2020년 운영 전략' 및 '미래 사업 청사진' 발표를 통해 향후 유통 부문의 체질을 개선하고 수익성을 강화하기 위한 전략을 발표하였습니다. 강도 높은 다운사이징(Downsizing)을 통해 자산을 효율적으로 경량화하여 영업손실 규모를 축소하고, 재무건전성과 기업가치를 높이는 것이 전략의 핵심
입니다. 동사는 몇 년간 이어오는 고질적인 수익성 악화를 극복하기 위하여 백화점, 마트, 슈퍼, 롭스 등 오프라인 전체 700여개의 점포 중 약 30%에 해당하는 200여개를 구조조정 및 수익성 개선 대상으로 분류하고 부진점포 철수 및 구조조정을 진행하였습니다. 특히, 할인점 사업부문 중 롭스는 구조조정 진행으로 2022년 말 모든 점포를 철수하였으며, 사업성이 열악한 해외 점포를 대상으로 감축을 진행해오고 있습니다. 2022년 코로나19 상황의 완화와 함께
약 3년간의 강도 높은 '다운사이징(Downsizing)' 전략을 통해 동사의 연결기준 영업이익률은 2021년 1.33%에서 2022년 2.50%, 2023년 3.49%로 반등하며 수익성이 개선되는 모습을 보이고 있습니다. 2024년 영업이익률은 3.38%로 전년 대비 소폭 하락하였지만 대체로 비슷한 수준을 유지
하였습니다.
2025년 영업이익률은 운영 점포 효율화를 통한 비용감축, 감가상각비 절감 효과, 해외 사업 실적 개선 등에 따라 3.98%를 기록하며, 2021년 이후 최고치를 갱신했습니다. 2026년 1분기의 경우 영업이익률 7.06%를 기록하면서 전년 동기 4.29% 대비 2.77%p. 증가하여 양호한 실적을 나타내고 있습니다.
그러나 향후 외부환경의 변화 등으로 인해 다시 수익성이 악화 될 경우 추가 구조조정이 필요할 수 있습니다.
동사의 구조조정과 관련하여 부진 점포 철수 과정에서 단기적 비용부담이 발생할 수 있으며, 동사의 시장지위와 경쟁력, 재무 및 투자여력 등의 변동이 발생할 수 있는 점
투자자께서는 유의해주시기 바랍니다.
[롯데그룹 평판 관련 위험]
자.
검찰은 국정농단 사태와 관련하여 2017년 4월 17일 특정 재단에 금전을 지원하는 방법으로 뇌물을 공여하였다는 혐의로 신동빈 회장을 불구속 기소
하였습니다. 2018년 2월 13일 동 기소에 따른 1심재판에서 서울중앙지법 형사합의22부(재판장 김세윤)는 케이스포츠재단에 70억원을 추가 출연한 혐의(제3자 뇌물공여)를 받은 신동빈 회장에 대해 징역 2년 6개월, 추징금 70억원을 선고하였습니다. 신동빈 회장은 해당 선고에 대하여 항소하였고, 2018년 8월 29일 검찰은 롯데그룹 경영비리 및 국정농단 사건 2심과 관련하여 신동빈 롯데그룹 회장에게 총 징역 14년, 벌금 1,000억원 및 추징금 70억원을 구형하였으며 故신격호 명예회장, 신영자 이사장, 서미경씨, 신동주 전 부회장에게도 징역 및 벌금을 구형하였습니다. 이후 2018년 10월 5일 경영비리와 국정농단 사태가 병합되어 진행된 항소심 선고에서 故신격호 명예회장에게 징역 3년 및 벌금 30억원, 신동빈 회장에게는 징역 2년 6개월에 집행유예 4년이 선고되었고, 이에 대해 쌍방이 상고하였습니다.
2019년 10월 17일 대법원 3부(주심 이동원 대법관)는 신동빈 회장에 대한 상고심에서 징역 2년 6개월, 집행유예 4년을 선고한 원심을 확정했습니다. 집행유예가 선고됨으로써 동사의 신동빈 회장은 정상적인 경영활동을 수행할 수 있게 되었습니다. 검찰은 신동빈 회장에 대해 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률("특경법") 위반(횡령)으로도 기소를 하였으나, 2019년 10월 17일 대법원의 최종(3심) 판결에서 해당사안 또한 무죄가 선고
되었습니다. 2022년 8월 12일 법무부 보도자료에 따르면 정부는 2022년 광복절을 맞이하여, 2022년 8월 15일자로 중소기업인, 소상공인 등 서민생계형 형사범, 주요 경제인, 노사관계자, 특별배려 수형자 등 1,693명에 대한 특별사면을 단행하였다고 발표하였습니다. 경제 활성화를 통한 경제위기 극복을 위해 2022년 7월 형 집행은 만료되었으나 5년 동안 취업 제한 규정 등을 적용 받아온 이재용 삼성전자 회장을 복권하고,
집행유예 기간 중인 신동빈 롯데그룹 회장을 특별사면(형선고실효) 복권한다고 발표
하였습니다.
추후에도 롯데그룹의 최고 경영진이 유사한 혐의로 재판을 받게 될 경우, 해당 재판의 결과가 롯데그룹 및 당사의 평판 및 경영 안정성 등에 부정적인 영향
을 끼칠 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.
기타 투자위험
[담보대상 부동산 가치 하락 위험]
가.
금번 발행하는 사채는 서울특별시 강남구 대치동 937에 위치한 롯데백화점 강남점(본관, 별관, 문화센터 등)의 토지 및 건물을 담보로 제공한 담보부 사채로 담보물인 부동산 담보에 주식회사 태평양감정평가법인의 평가액은 6,535억원입니다.
증권신고서 제출일 현재 본건 부동산에 대해 설정된 금 삼천팔백사십억원(384,000,000,000원)의 근저당권은 증권신고서 제출일 현재 피담보채권의 변제 완료로 인하여 그 효력을 상실하나, 기존 근저당권을 유용하여 금번 제9-1 및 제9-2회 담보부사채를 담보하고 채권최고액을 금 사천삼백이십억원(432,000,000,000원)으로 변경하는 신탁증서 및 근저당권설정계약을 체결하였습니다. 이를 제외한 선순위 권리는 롯데쇼핑 주식회사의 임차보증금 208억원 및 근저당권 360억원, 그리고 구분지상권 설정이 있으며, 잔여 담보가치는 해당 부동산의감정평가액과 동일한 6,535억원입니다.
2026년 8월 6일 만기가 도래하는 제6-2회 담보부사채 1,600억원 및 제6-3회 담보부사채 800억원의 상환을 위하여 2026년 8월 6일 발행한 전자단기사채 2,400억원은 금번 발행하는 제9-1회 및 제9-2회 담보부사채 발행을 통해 상환될 예정으로 금번 발행하는 사채의 발행총액 2,400억원 기준 LTV 약 36.7% 수준을 갖추고 있다고 판단됩니다. 다만,
향후 부동산 경기 위축에 따라 담보부동산의 가치가 급격히 하락할 경우 담보 대상 자산의 가치가 사채의 전자등록총액보다 하락하거나 담보로서의 효용이 낮아질 위험
을 배제할 수 없습니다.
[환금성 제약 위험]
나. 본 사채는 한국거래소의 상장요건을 충족하여 환금성 위험은 미약한 것으로 판단되나, 최근 급변하고 있는
채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성
이 있습니다. 또한,
상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생하여 환금성에 제약이 있을 수 있으므로
투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
[예금자보호법 적용 여부]
다. 본 사채는
금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 당사가 전적으로 책임을 지며
정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금 상환불이행에 따른
투자위험은 투자자에게 귀속
됩니다. 또한
본 사채는 원금이 보장되지 않음으로 원금 손실 가능성이 있사오니 투자자께서는 이러한 위험을 고려하여 투자에 임하시기 바랍니다.[예측자료에 관한 사항]
라. 본 증권신고서에는 당사의 현재 시점의 상황을 근거로 한 미래예측진술(판단)이 포함되어 있으며
미래예측진술(판단)은 다양한 요인에 따라 상이한 결과를 초래
할 수 있습니다.
[사채권 발행 청구]
마. 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라
한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로 실물 채권을 발행 또는 등록필증을 교부하지 아니합니다. [전자공시 관련 사항]
바. 본 증권신고서 상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 증권신고서의 기재사항은
금융감독원 공시심사 과정에서 정정사유가 발생
할 경우 변경될 수 있음을 투자자 여러분께서 유의하시기 바랍니다.
[신용평가에 관한 사항]
사. 당사의 금번 발행하는 사채의 경우 담보부사채로
한국신용평가(주) 및 NICE신용평가(주)로부터 신용등급을 AA-로 평가
받았습니다. 다만,
해당 신용등급은 부동산 담보(롯데백화점 강남점)에 의한 상환가능성 제고 효과를 감안하여, 당사 무보증사채 신용등급 대비 1 Notch 상향된 것으로, 당사의 자체적인 신용등급으로 보기는 어려운 바, 투자자 여러분께서는 투자의사를 결정하시는데 참조
하시기 바랍니다.
2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항
회차 :
9-1
(단위 : 원, 주)
채무증권 명칭
담보부사채
모집(매출)방법
공모
권면(전자등록)총액
120,000,000,000
모집(매출)총액
120,000,000,000
발행가액
120,000,000,000
이자율
-
발행수익률
-
상환기일
2027년 08월 13일
원리금지급대행기관
(주)우리은행송파기업영업지원팀
(사채)관리회사
-
비고
롯데백화점 강남점 담보제공
평가일
신용평가기관
등 급
2026년 08월 03일
나이스신용평가
회사채 (AA-)
2026년 07월 31일
한국신용평가
회사채 (AA-)
인수(주선) 여부
채무증권 상장을 위한 공모여부
주권상장법인의 전환사채 또는 신주인수권부사채 여부
인수
예
아니오
인수(주선)인
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법
대표
케이비증권
3,000,000
30,000,000,000
인수금액의 0.15%
총액인수
대표
한국투자증권
6,000,000
60,000,000,000
인수금액의 0.15%
총액인수
대표
키움증권
3,000,000
30,000,000,000
인수금액의 0.15%
총액인수
청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일
2026년 08월 14일
2026년 08월 14일
-
-
-
자금의 사용목적
구 분
금 액
채무상환자금
120,000,000,000
발행제비용
466,894,500
금번 발행 전환사채 또는 신주인수권부사채의 청약이 금지되는 공매도 거래 기간
해당여부
시작일
종료일
아니오
-
-
【국내발행 외화채권】
표시통화
표시통화기준발행규모
사용지역
사용국가
원화 교환예정 여부
인수기관명
-
-
-
-
-
-
보증을받은 경우
보증기관
-
지분증권과연계된 경우
행사대상증권
-
보증금액
-
권리행사비율
-
담보 제공의경우
담보의 종류
부동산(토지, 건물)
권리행사가격
-
담보금액
653,500,000,000
권리행사기간
-
매출인에 관한 사항
보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수
-
-
-
-
-
【주요사항보고서】
-
【파생결합사채해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일
N
-
-
-
【기 타】
▶본 사채 발행을 위해 한국신용평가㈜와 NICE신용평가㈜로부터 AA-(안정적) 등급을 부여받았으나, 해당 신용등급은 부동산 담보(롯데백화점 강남점)에 의한 상환가능성 제고 효과를 감안하여, 당사 무보증사채 신용등급 대비 1 Notch 상향된 것으로, 당사의 자체적인 신용등급으로 보기는 어려움.▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2026년 07월 29일 케이비증권(주), 한국투자증권(주), 삼성증권(주) 및 키움증권(주)와 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.▶ 본 사채는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2026년 08월 14일이며, 상장예정일은 2026년 08월 18일임.
주1) 본 사채의 이율은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 사채의 전자등록총액에 대하여 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가(주), KIS자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)FN자산평가)에서 최종으로 제공하는 AA-등급 1년만기 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 + 0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다.
회차 :
9-2
(단위 : 원, 주)
채무증권 명칭
담보부사채
모집(매출)방법
공모
권면(전자등록)총액
120,000,000,000
모집(매출)총액
120,000,000,000
발행가액
120,000,000,000
이자율
-
발행수익률
-
상환기일
2028년 08월 14일
원리금지급대행기관
(주)우리은행송파기업영업지원팀
(사채)관리회사
-
비고
롯데백화점 강남점 담보제공
평가일
신용평가기관
등 급
2026년 08월 03일
나이스신용평가
회사채 (AA-)
2026년 07월 31일
한국신용평가
회사채 (AA-)
인수(주선) 여부
채무증권 상장을 위한 공모여부
주권상장법인의 전환사채 또는 신주인수권부사채 여부
인수
예
아니오
인수(주선)인
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법
대표
케이비증권
3,000,000
30,000,000,000
인수금액의 0.15%
총액인수
대표
삼성증권
6,000,000
60,000,000,000
인수금액의 0.15%
총액인수
대표
키움증권
3,000,000
30,000,000,000
인수금액의 0.15%
총액인수
청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일
2026년 08월 14일
2026년 08월 14일
-
-
-
자금의 사용목적
구 분
금 액
채무상환자금
120,000,000,000
발행제비용
479,086,100
금번 발행 전환사채 또는 신주인수권부사채의 청약이 금지되는 공매도 거래 기간
해당여부
시작일
종료일
아니오
-
-
【국내발행 외화채권】
표시통화
표시통화기준발행규모
사용지역
사용국가
원화 교환예정 여부
인수기관명
-
-
-
-
-
-
보증을받은 경우
보증기관
-
지분증권과연계된 경우
행사대상증권
-
보증금액
-
권리행사비율
-
담보 제공의경우
담보의 종류
부동산(토지, 건물)
권리행사가격
-
담보금액
653,500,000,000
권리행사기간
-
매출인에 관한 사항
보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수
-
-
-
-
-
【주요사항보고서】
-
【파생결합사채해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일
N
-
-
-
【기 타】
▶본 사채 발행을 위해 한국신용평가㈜와 NICE신용평가㈜로부터 AA-(안정적) 등급을 부여받았으나, 해당 신용등급은 부동산 담보(롯데백화점 강남점)에 의한 상환가능성 제고 효과를 감안하여, 당사 무보증사채 신용등급 대비 1 Notch 상향된 것으로, 당사의 자체적인 신용등급으로 보기는 어려움.▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2026년 07월 29일 케이비증권(주), 한국투자증권(주), 삼성증권(주) 및 키움증권(주)와 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.▶ 본 사채는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2026년 08월 14일이며, 상장예정일은 2026년 08월 18일임.
주1) 본 사채의 이율은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 사채의 전자등록총액에 대하여 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가(주), KIS자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)FN자산평가)에서 최종으로 제공하는 AA-등급 2년만기 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 + 0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다.
※ 담보에 관한 사항
(단위 : 원)
항 목
내 용
담보의 종류
부동산(토지, 건물)
담보의 목적물
서울특별시 강남구 대치동 937 외- 상세내역 : 첨부서류 신탁증서 신탁부동산 목록 참조
담보의 대상
롯데위탁관리부동산투자회사 제9-1회 및 제9-2회 담보부사채
담보금액
원 금
\240,000,000,000 (제9-1회 \120,000,000,000, 제9-2회 \120,000,000,000)
이 자
원금 \240,000,000,000에 대하여 결정된 이자율을 만기까지 적용한 금액
합 계
원금 \240,000,000,000에 이자 상당금액을 가산한 금액
선순위 담보채권의순위별 내용 및 금액
(주3) 참고
담보물의 평가에관한 사항
기 준 일 자
2026년 07월 22일
평가(조사)기관
주식회사 태평양감정평가법인
평가방법및 기준
1. 감정평가 목적- 본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재"한티역(수인분당선)" 북동측 인근에 위치하고 있는 부동산(롯데백화점 강남점)에 대한 담보 목적의 감정평가 건입니다.
2. 감정평가의 근거- 본건 평가는 『감정평가 및 감정평가사에 관한 법률』, 『감정평가에 관한 규칙』등 감정평가관련 제 규정 및 감정평가 일반이론에 근거하여 감정평가 하였습니다.3. 감정평가 조건- 해당사항 없습니다.4. 감정평가 기준시점- 기준시점은 『감정평가에 관한 규칙』제9조 제2항에 의하여 가격조사 완료일인 2026년 07월 22일

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