톨 브라더스, 2026년 7월 31일 종료 분기 주택 매출 $2.65 billion·세전이익 $374.8 million 공시

공시에 따르면 2026년 7월 31일로 끝난 분기 주택 매출은 $2.65 billion으로 전년 동기 $2.88 billion에서 줄었습니다. 회사는 감소 요인으로 인도 주택 수 10% 감소를 들었고, 인도 주택 평균가격 2% 상승이 일부를 상쇄했다고 설명했습니다. 인도 주택 수 감소 배경으로는 2025년 10월 31일 수주잔고 주택 수가 2024년 10월 31일보다 적었던 점과 spec home 인도 감소를 제시했으며, 공사 사이클 단축이 일부 상쇄 요인이라고 밝혔습니다. 평균 인도가격 상승은 주로 Pacific·Mid-Atlantic 지역의 positive mix를 요인으로 들었습니다. 분기 주택 매출원가율 상승에 대해서는 spec home 판매 인센티브 증가를 주된 배경으로 설명했습니다.

2026년 7월 31일로 끝난 9개월 누적 주택 매출은 $7.02 billion으로 전년 동기 $7.43 billion에서 줄었습니다. 회사는 인도 주택 수 10% 감소와 인도 주택 평균가격 5% 상승을 함께 제시했으며, 감소 배경은 2025년 10월 31일 수주잔고 축소와 spec home 인도 감소, 공사 사이클 단축의 부분 상쇄로 설명했습니다. 9개월 누적 주택 매출원가율 상승에 대해서는 fiscal 2026 기간의 재고 손상차손 증가를 주된 배경으로 들었습니다.

회사는 2026년 7월 31일로 끝난 분기에 2,508건·총 $2.52 billion의 순계약을 체결해 건수 5%, 금액 4% 증가했으며, 주된 배경으로 분기말 커뮤니티 수가 전년 대비 12% 늘어난 점을 들었습니다. 다만 커뮤니티당 순계약은 전년 대비 약 5% 감소했고, 높은 모기지 금리, 약한 소비자 신뢰, 지정학적 변동성이 반영된 주택시장과 어려운 수요 여건이 이어졌다고 밝혔습니다. 회사는 소득과 축적 자산이 많은 고객층을 대상으로 하기 때문에 저가 시장을 압박한 구매여력 문제의 영향은 상대적으로 작았다고 설명했습니다. 또한 단기적으로 신규 주택 수요 약세가 지속될 수 있고 그 경우 fiscal 2026 동안 이어진 높은 인센티브 수준과 느린 판매 속도가 계속될 가능성이 있다고 밝혔습니다.

장기 관점에 대해 회사는 인구 구조, 주택의 구조적 공급 부족, 기존 주택의 노후화, 수십 년간 늘어난 고소득 가구 등 기초 여건이 신규 주택 시장을 뒷받침한다고 밝혔습니다. 사업 방식과 관련해서는 과거 대부분의 주택을 계약 체결 후 착공하는 build-to-order 방식으로 팔았으나 최근 몇 년간 매수자 없이 착공하는 spec home 수를 늘려 왔다고 설명했습니다. 회사는 spec home을 더 빠르고 효율적으로 지을 수 있고 빠른 입주를 원하는 매수자를 끌어들이지만 매출총이익률은 일반적으로 build-to-order 주택보다 낮다고 밝혔으며, 커뮤니티별 시장 여건과 판매 속도, 수주잔고와 공사 진행 리듬을 토대로 spec 착공 규모를 정한다고 설명했습니다.

토지매출 등 부문에서는 2026년 7월 31일로 끝난 분기에 $9.7 million의 손실이 발생했고 전년 동기에는 $3.2 million의 이익이 있었습니다. 회사는 원가율 상승 배경으로 손상차손을 들었으며, 해당 분기와 전년 동기 토지 매각 관련 손상차손은 각각 $10.1 million과 $0.7 million이라고 밝혔습니다. 9개월 누적으로는 $13.4 million의 이익으로 전년 동기 $4.6 million에서 늘었고, 회사는 Apartment Living 자산 약 절반 매각에 미개발 토지와 임대자산이 포함된 점을 주된 배경으로 제시하면서 토지 손상차손 증가가 일부를 상쇄했다고 설명했습니다. 이 매각과 관련해 토지매출 등 $284.1 million, 관련 원가 $265.3 million, 세전 순매각이익 $18.8 million을 인식했으며, 9개월 누적 토지 매각 관련 손상차손은 $13.7 million(전년 동기 $2.6 million)이라고 밝혔습니다.

지분법 대상 법인(unconsolidated entities) 손익에서는 2026년 7월 31일로 끝난 분기 중 $3.1 million의 손실을 인식했고 전년 동기 손실은 $1.0 million이었습니다. 회사는 Rental Property Joint Venture 지분 매각 이익 $3.1 million과 Rental Property Joint Venture의 자산 매각 관련 이익 $35.3 million을 인식했으나, 여러 Rental Property Joint Venture 관련 일시적이지 않은 손상차손 $39.6 million이 이를 상쇄했다고 설명했습니다. 9개월 누적으로는 $15.6 million의 이익(전년 동기 $1.7 million)이며, 이 $15.6 million은 주로 Land Development·Rental Property Joint Ventures 지분 매각 이익 $72.1 million과 다른 Rental Property Joint Ventures의 자산 매각 관련 이익 $56.7 million으로 구성되고, 손상차손 $97.4 million이 이를 상쇄했다고 밝혔습니다.

SG&A는 해당 분기 중 $12.4 million 증가했고 주택 매출 대비 비중은 10.0%로 전년 동기 8.8%와 비교됩니다. 9개월 누적으로는 $32.4 million 증가했고 비중은 11.1%(전년 동기 10.1%)였습니다. 회사는 금액 증가 요인으로 판매 커뮤니티 증가와 관련된 인건비, 수수료, 판매센터 운영비 상승을 들었고, 9개월 기간에는 광고·마케팅 지출 감소가 일부를 상쇄했다고 설명했습니다. 기타수익 항목과 관련해서는 부수사업 이익 증가 배경으로 모기지 사업 매출 증가와 Apartment Living 사업 일부 매각에 따른 비용 감소를 제시했고, 9개월 기간에는 스마트홈 기술 사업의 보안 모니터링 계정 일괄 매각 이익 $3.9 million이 반영됐다고 밝혔습니다.

세전이익은 2026년 7월 31일로 끝난 분기 $374.8 million으로 전년 동기 $499.5 million에서 줄었고, 9개월 누적은 $998.7 million으로 전년 동기 $1.20 billion에서 감소했습니다. 법인세 비용은 해당 분기 $94.6 million, 전년 동기 $129.9 million이며 실효세율은 각각 25.3%와 26.0%였습니다. 9개월 누적 법인세 비용은 $247.1 million과 $298.6 million, 실효세율은 24.7%와 24.9%였습니다. 회사는 실효세율 하락 요인으로 당기에 인식한 주식보상 관련 초과 세금혜택 증가를 들었고, 연방 법정세율 21.0% 기준 세금과 실제 인식액의 차이는 주로 주(州) 소득세 부담을 요인으로 설명했습니다.

순계약 금액은 2026년 7월 31일로 끝난 분기 기준 $2.52 billion(2,508호)으로 전년 동기 $2.41 billion(2,388호)에서 $103.3 million, 4% 증가했습니다. 회사는 North·South·Mountain 지역 중심의 순계약 건수 5% 증가를 주된 배경으로 들었고 평균 계약가격 1% 하락이 이를 상쇄했다고 밝혔으며, 계약 1건 평균은 $1.00 million(2025년 7월 31일 $1.01 million)으로 소폭 하락은 mix를 요인으로 설명했습니다. 9개월 누적 순계약은 $7.70 billion(7,645호)으로 전년 동기 $7.32 billion(7,345호)에서 $378.2 million, 5% 증가했고 건수 4% 증가와 평균 계약가격 1% 상승을 함께 제시했습니다.

2026년 7월 31일 기준 수주잔고는 $6.24 billion(5,312호)으로 2025년 7월 31일 $6.38 billion(5,492호)에서 2% 줄었습니다. 2025년과 2024년 10월 31일 기준 수주잔고는 각각 $5.49 billion(4,647호), $6.47 billion(5,996호)였습니다. 회사는 잔고 감소 요인으로 주택 수 3% 감소를 들고 호당 평균 계약가격 1% 상승이 일부를 상쇄했다고 밝혔으며, 주택 수 감소 배경으로 순계약과 인도에서 spec home 비중이 커진 점, 즉 spec home은 분기 내에 계약·인도되는 비율이 build-to-order보다 훨씬 높아 분기말 잔고에 포함되지 않는 점을 설명했습니다.

택지와 관련해 회사는 2026년 7월 31일 기준 약 75,500필지를 보유하거나 옵션으로 확보하고 있으며, 2025년 10월 31일 약 76,100필지, 2024년 10월 31일 약 74,700필지였다고 밝혔습니다. 75,500필지 가운데 약 31,800필지는 직접 보유, 약 43,700필지는 옵션 확보분이고, 보유분 중 약 18,100필지는 상당 부분 개발이 진행된 상태입니다. 또한 같은 기준일 현재 지분을 보유한 일부 합작법인으로부터 향후 수년에 걸쳐 약 8,600필지를 가격 미정 조건으로 추가 매입할 것으로 예상한다고 설명했습니다.

회사는 사업 자금이 주로 재고 투자 이전의 영업활동 현금흐름, 제3자와의 신용 약정, 공개 자본시장에서 조달돼 왔다고 설명했습니다. 현금의 주된 사용처로는 토지 취득과 토지 확보 예치금 형태의 재고 투자, 토지 개발, 일상 운영을 위한 운전자본, 기존·향후 합작법인 투자를 들었고, 정보기술 시스템 등 자본적 지출과 배당, 부채 상환, 자사주 매입에도 현금을 쓴다고 밝혔습니다. 회사는 현금 및 유동성 재원이 예측 가능한 기간 동안 운영, 전략적 사업 계획, 부채 상환, 자사주 매입, 배당을 충당하는 데 계속 충분할 것으로 본다고 밝혔습니다.

2026년 7월 31일로 끝난 9개월간 재무활동에서는 $717.1 million의 현금이 사용됐습니다. 세부적으로 자사주 매입 $434.9 million, 차입금 순상환 $182.1 million, 보통주 배당 $73.5 million, 주식기반 보상제도 관련 순지급 $8.0 million, land bank 프로그램 매각 관련 순지급 $7.8 million, 비지배지분 관련 순지급 $4.4 million입니다. 2025년 7월 31일로 끝난 9개월에는 $504.4 million이 사용됐고 자사주 매입 $404.3 million, senior notes 상환 $350.0 million, 차입금 순상환 $100.9 million, 배당 $73.3 million 등이 포함됐으며, senior notes 발행 대금 $498.2 million과 land bank 프로그램 매각 관련 수취 $22.1 million이 일부 상쇄했습니다. 2026년 7월 31일 기준 100% 자회사 Toll Brothers Finance Corp.는 2027년 3월 15일부터 2035년 6월 15일 사이 여러 시점에 만기가 도래하는 Senior Notes를 총 원금 $1.75 billion 규모로 발행해 두고 있습니다.

부문 설명에서 회사는 North, Mid-Atlantic, South, Mountain, Pacific 5개 지역 부문으로 사업을 운영한다고 밝혔습니다. 부문별 세전이익 감소 배경으로는 매출 감소에 따른 이익 축소, 주택 매출원가율 상승, 커뮤니티 개설 증가에 따른 SG&A 증가, 합작법인 손익 감소 등이 제시됐습니다. Corporate and other의 세전손실은 2026년 7월 31일로 끝난 분기 $47.0 million으로 전년 동기 $59.6 million에서 줄었고, 회사는 부수사업 이익 증가와 합작법인 손실 감소를 주된 배경으로 들면서 두 건의 Rental Property Joint Venture 매각 관련 이익 $38.4 million이 여러 다른 Rental Property Joint Venture 관련 일시적이지 않은 손상차손 $39.6 million으로 상쇄됐다고 설명했습니다. 9개월 누적 세전손실은 $121.4 million으로 전년 동기 $167.5 million에서 줄었으며, 회사는 Apartment Living 포트폴리오 약 절반 매각에 따른 합작법인 손실 축소와 손상차손 $97.4 million의 부분 상쇄를 함께 언급했습니다.